12 maart 2018

Open brief Coöperatie Dorpsherstel De Rijp aan de PvdA


Beste PvdA,

Met de komende gemeenteraadsverkiezingen in aantocht valt het op dat uw partij precies weet wat anderen zouden moeten doen, maar zelf veilig aan de kant blijft staan als het tot aanpakken komt. In dat kader valt het ons op dat nogal wat mensen in De Rijp die de PvdA ondersteunen meningen verkondigen en waarheden debiteren over het plan Jozefschool die kant nog wal raken. Graag willen we deze open brief gebruiken om daar weerwoord aan te geven en een paar feiten met betrekking tot het plan Jozefschool duidelijk te maken.

De PvdA denkt dat de Cooperatie te weinig betaalt voor de oude Jozefschool

(zie o.a vragen van de PvdA in de gemeenteraad)

a. In de recent gepubliceerde antwoorden van de gemeente op vragen van de PvdA heeft iedereen kunnen lezen dat als laatste taxatiewaarde voor het terrein een bedrag wordt genoemd van € 230.000,-. Deze taxatie is uitgevoerd in opdracht van de gemeente op 19 augustus 2016 en is gerelateerd aan een bebouwing van 13 woningen;

b. Op 1 maart 2017 ( dus 6 maanden na de taxatie !!) heeft de Coöperatief Dorpsherstel een bieding gedaan van € 335.000,- Dat is dus € 105.000,- meer en daarmee 45% hoger dan de enkele maanden daarvoor uitgevoerde taxatie;

c. Feitelijk kan je beide bedragen echter niet goed met elkaar vergelijken. In de bieding van Dorpsherstel zit namelijk begrepen:

 Teruglevering van grond. Na realisatie van het project wordt 832 m2 grond om niet teruggeleverd aan de gemeente. De waarde van deze grond op basis van gedane bieding bedraagt: € 335.000/3.322m2 (totale grondoppervlak) x 838m2 = € 84.506,-

 Investeringen in publieke middelen. In de over te dragen grond worden door de Coöperatie Dorpsherstel investeringen gedaan die direct ten goede komen aan de gemeente en voor haar dus een evenzo grote besparing opleveren. Deze besparingen belopen een bedrag van tenminste € 107.000,- en bestaat uit de aanleg van bestrating, parkeerplaatsen, straatverlichting, groenvoorzieningen en de bouw van schoeiingen langs waterwegen grenzend aan publiek te maken terrein;

d. Kortom, bij een eerlijk en reëel vergelijk tussen de taxatie van de gemeente en de bieding van Dorpsherstel zullen de besparingen van de gemeente daarbij moeten worden betrokken. Dit leidt tot het volgende zeer grote verschil:

 Taxatie 19 augustus 2016 : € 230.000,- (100%)

 Bieding Dorpsherstel 1 maart 2017 : € 335.000,-

i. Teruglevering : €84.506,-

ii. Investeringen : € 107.000,-

 TOTALE BIEDING DORPSHERSTEL : € 526.506,- (229%)

Conclusie 1:

We begrijpen niet goed waarom de PvdA-fractie twijfel zaait over de hoogte van onze bieding. Het lijkt er op dat zij bewust desinformatie in omloop brengt voor haar eigen gelijk. De PvdA vindt de woningen te duur en wil ook meer sociale woningbouw (zie o.a. vragen gemeenteraad en De Uitkomst)

a) De PvdA heeft de mond vol over sociale woningbouw, parkeren op eigen erf, klimaatneutraal bouwen, groene woonomgeving, geen onzinnige onderzoeken, enz. Prachtige uitgangspunten, maar om die te noemen in dezelfde opsomming als waar wordt gevraagd om betaalbare woningen is wat ons betreft volksverlakkerij.

b) Al deze hiervoor genoemde uitgangspunten hebben immers een sterk prijsopdrijvend effect en dat staat haaks op de wens naar betaalbare woningen. Met andere woorden; De PvdA wil goedkope woningen maar doet er tegelijkertijd alles aan omdat onmogelijk te maken via de goedkeuring van knellende regelgeving in de gemeenteraad;

c) Omdat we hier als Coöperatie direct mee te maken hebben willen we hier graag een boekje over open doen. Deze regelgeving leidt er namelijk toe dat de gemiddelde prijs van woningen in het plan Jozefschool met tenminste € 50.000,- per huis zijn gestegen;

d) Dit bedrag is een optelsom van de volgende effecten:

 Parkeernorm, Om tegemoet te komen aan de nieuwe parkeernormen, die behoorlijk afwijken van die in de oude gemeente Graft-De Rijp, zijn twee wooneenheden geschrapt. Dit heeft tot een verhoging van de bouwsom van de zogenaamde grondgebonden woningen geleid van ongeveer € 14.000,-[2]

[2] 3022 m2 is het totale grondoppervlak minus 822 m2 teruglevering gemeente rest een effectief grondoppervlak van 2.484 m2. De kosten daarvan bedragen € 526.506 /2.484 = € 211,96 m2. Het grondoppervlak van de twee geschrapte woningen bedroeg 2x230 m2= 460 m2. Extra omslag over de ander grondgebonden woningen is derhalve 460X211,96 = € 97.500 of wel € 13.928 per woning.

 Sociale woningbouw. De bouwkosten van de 4 voorziene woningen in deze categorie zijn gemiddeld ongeveer € 15.000 hoger dan de verwachte opbrengsten. Dit verschil moet worden opgebracht door de andere woningen. Dit heeft wederom tot een stijging van de bouwsom van die woningen geleid van ongeveer € 8.500,- per woning;

 Stedenbouwkundige verkaveling. Om aan te sluiten bij het beschermde dorpsgezicht en de door de gemeente gewenste verkaveling en gevelindelingen is de bouwsom van de grondgebonden woningen in vergelijk met bijvoorbeeld woningen in Pauw 1 en 2 gestegen met € 10.000,- tot € 15.000,- per woning;

 Klimaatneutraal bouwen. Deze vorm van bouwen houdt feitelijk in: goede isolatie, weinig energie, en de energie die je dan gebruikt dient uit een natuurlijke bron te komen. In onze berekening hebben we ons beperkt tot energie uit natuurlijke bron. Dat wil zeggen geen gas en zo mogelijk zonnepanelen. Gasloos betekent niet meer aangesloten zijn op het gasnet. In De Rijp is geen warmtenet zoals in Alkmaar-stad, dus alle energie moet ofwel verkregen worden via warmtepompen of via zonnepanelen. In het beschermde dorpsgebied mogen geen zonnepanelen worden toegepast (óók gemeentelijke regelgeving). Alleen een warmtepomp blijft dus over. Onze berekeningen bij toepassing van een dergelijke systeem op de 13 woningen leidt tot een verhoogde kostprijs van in totaal € 130.000,- Bij omslag over de negen ander woningen komt dat neer op € 14.500,- per woning;

 Archeologie. Het sinds kort vastgestelde beleid op dit terrein dwingt ons € 25.000 tot € 50.000 extra uit geven. Dat is € 3.000,- tot € 5.000,- per woning buiten de sociale sector.

e) Ondanks deze hoge extra kosten zijn we er in geslaagd de voorgenomen verkoopprijs van de woningen nog redelijk concurrerend te houden. Dit is gelukt door sterke te beperken op overhead en winstopslag. Ook de voorbereiding van het plan en de onderbouwing daarvan hebben we volledig op eigen kosten gedaan;

f) Ondanks de al behoorlijk hoge prijzen moeten we, als het aan de woordvoerder van de PvdA-fractie ligt, rekening houden met de extra kosten van een nieuwe brug. De PvdA bezoekt zelfs bewoners van de Kerkstraat om hen van de noodzaak van een degelijke brug te overtuigen. Deze kosten komen volgens onze berekeningen neer op een meerprijs van ca. € 20.000,- . per grondgebonden woning.

g) De voorgenomen verkoopprijzen (zonder de kosten van deze brug) zijn als volgt:

 3 vrijstaande woningen voor een prijs van ca. € 600.000,-

 2 vrijstaande woningen voor een prijs van ca. € 460.000,-

 2 geschakelde woningen voor een prijs van ca. € 370,.000,-

 2 appartementen voor een prijs van ca. € 300.000,-

 4 appartementen voor een prijs van ca. € 215.000,- (sociale categorie II)

Conclusie 2:

We begrijpen niet dat de PvdA durft te praten over steeds hogere eisen aan woningen en tegelijkertijd om betaalbare wonen vraagt.

Conclusie 3:

Met 31 % sociale woningbouw in het plan Jozefschool voldoen we ruim aan de bouwnormen. Na de bouw bestaat het wijkje, dat dan bestaat uit de Jozefschool en de Rietbuurt, in totaal uit 26 sociale woningen en dat is bijna 75% van de dan bestaande bebouwing. Dat is in de ogen van de Buurtjes en de Kerkstraat heel hoog en volgens velen al te hoog. De opmerkingen van de PvdA dat ze weinig vertrouwen hebben of deze woningen ook beschikbaar komen (zie Uitkomst 6 maart) is wederom een bewuste poging om door het verspreiden van verkeerde informatie het plan onderuit te halen.

 

De PvdA wil een autobrug bij het Wollandje

a. Hoewel in de Ontwikkelingsvisie Herlocaties Graft-De Rijp van december 2014 met betrekking tot de schoollocaties ook de verkeerslast is meegenomen, begrijpen we niet waarom een nader onderzoek naar een mogelijke 2de ontsluiting (autobrug) op dit moment nodig is.

b. De belangrijkste tegenargumenten hiervoor zijn:

 Onder de bewoners van de Kerkstraat (de meest direct belanghebbenden) ontbreekt elk draagvlak voor een brug. Het zou niet onverstandig zijn voor een politieke partij ook eens hun oor daar te luisteren te leggen ( en niet alleen de eigen dogma’s tees opnieuw te vertellen).

 Uit het eerdere onderzoek van de Grontmij, dat was gebaseerd op een aantal van 22 woningen met de daarbij behorende parkeerplaatsen, blijkt dat door de bouw hiervan nauwelijks hogere verkeerslasten zijn te verwachten. Het plan Dorpsherstel gaat uit van een veel lager aantal woningen (13) en dus mag worden aangenomen dat als gevolg daarvan in het geheel geen extra verkeerslast zal ontstaan en er dus ook geen reden is voor een aanvullend onderzoek;

 Een mogelijke 2de ontsluiting is een algemene verkeersmaatregel die de doorstroming van verkeer op de openbare weg beïnvloedt. Als zodanig heeft deze een algemeen karakter dat gezien moet worden in het licht van de verkeersproblematiek in De Rijp. Wat de uitkomsten van een dergelijk onderzoek ook zouden zijn het effect op de bouwplannen voor de Jozefschool is te verwaarlozen.

 Het doorzetten van een onderzoek, de besluitvorming daarover en een mogelijk daaropvolgend ontwerp en vergunningsprocedure en de bouw, zal naar onze verwachting minimaal 1,5 jaar duren.

 Het koppelen van deze procedure aan de goedkeuring van het plan Jozefschool, wat de PvdA-fractie feitelijk wil, zal leiden tot grote vertraging en zelfs onherroepelijk leiden tot het stopzetten van het plan;

Conclusie 5:

Onze vraag aan de PvdA is wie jullie eigenlijk vertegenwoordigen? Niet de Kerkbuurt of de aanpalende Buurtjes. Jullie luisteren niet en zijn alleen bezig de eigen vooringenomen standpunten aan de man te brengen. Wij hebben vertegenwoordigers nodig die de stem van de kiezer in de raadszaal laten horen. En burger initiatieven ondersteunen. Wij herkennen dat niet in de PvdA.

Eindconclusie:

Het zijn met name de acties van de PvdA die de haalbaarheid van het plan Jozefschool telkens opnieuw in de waagschaal stellen. Wij zien dit als een BEWUSTE POGING een breed gedragen BURGERINITIATIEF op een kwaadwillige manier OM ZEEP TE HELPEN.

Bedankt PvdA . We weten nu op wie wij in ieder geval NIET gaan stemmen!!

 

Getekend:

Martin Dalenberg

Vincent Roodhart, en

Wim Heine

In de media

12 oktober 2018 |
Algemeen Jozefschool Reacties 

Dat senioren kritisch zijn op plannen die hen raken en op willen komen voor hun belangen is hun goed recht. In iedere discussie – zo nu ook met de heer Epskamp van SPA - is het echter belangrijk om uit te gaan van de juiste informatie. Anders kan het verworden tot stemmingmakerij of het verspreiden van ‘fake news’ en dat is wat niemand wil. Graag geeft Dorpsherstel De Rijp daarom de feiten over het plan Jozefschool in relatie tot de geuite kritiek.

Lees verder

25 mei 2018 |
Algemeen Jozefschool 

Voor de herontwikkeling van de locatie St. Jozefschool in De Rijp heeft de coöperatie Dorpsherstel een plan ontwikkeld met lokale initiatiefnemers. Het initiatiefplan is inmiddels ingediend. Momenteel wordt ambtelijk het advies voorbereid voor het college. 

Geconcludeerd kan worden dat er bij de direct betrokkenen veel draagvlak is voor de plannen van de coöperatie Dorpsherstel met betrekking tot de invulling van de locatie Jozefschool. Tegelijkertijd is ook duidelijk dat een ruime meerderheid van de buurt tegen een tweede ontsluiting is, ongeacht de situering aan de noord- of zuidzijde.

Klik hier om het resultaat van de enquete te zien.

Lees verder

13 december 2017 |
Algemeen Jozefschool 

De Rijp – Ruim 30 leden – merendeel geïnteresseerde kopers – kwamen afgelopen woensdag naar de informatiebijeenkomst van Coöperatie Dorpsherstel De Rijp. Die presenteerde het definitieve stedenbouwkundig plan voor nieuwbouw op het voormalig terrein van de Jozefschool..

Lees verder